Het jaar 2011 ligt achter ons. Het jaar waarin ons kantoor 20 jaar bestond. Op naar de volgende 20 jaar. Wij wensen u in elk geval een mooi 2012 toe!
Het lijkt ons goed om enkele belangrijke ontwikkelingen op het gebied van het vastgoed van het afgelopen jaar langs te lopen. Dit doen we aan de hand van artikelen die eerder in onze nieuwsbrieven stonden. De volledige artikelen kunt u daarin nalezen. Ook blikken we alvast vooruit op wat er in 2012 komen gaat.
Voorjaar 2011
Begin 2011 kondigde (toen nog) Minister Donner aan de in het regeerakkoord genoemde introductie van “schaarstepunten” te willen invoeren in het gehele land en niet alleen in gebieden waar een tekort aan goedkope woonruimte is. Dat plan kon niet op een meerderheid in het parlement rekenen, zodat het strandde.
Huib Hielkema heeft dit voorjaar in samenwerking met de Stichting Fair Huur (SFH) voor verhuurders de eerste Nederlandse zaak met betrekking tot de (on)rechtmatigheid van de Nederlandse huur(prijs)wetgeving (de zgn. Poolse kwestie) aan het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg voorgelegd. Momenteel vindt nog het vooronderzoek plaats. Dit houdt in dat het Hof beoordeelt of aan alle vormvereisten is voldaan. De SFH heeft daarnaast een zogenaamde class action tegen de Nederlandse Staat in voorbereiding. Zij is nog doende met de fondsenwerving daarvoor. De website www.fairhuurvoorverhuurders.nl* staat boordevol informatie over deze kwestie.
In maart 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht een baanbrekend vonnis gewezen over overlast. Een verhuurder werd aangesproken door de eigenaar van een naastgelegen TBS-kliniek (niet zijnde huurder van deze verhuurder) om een procedure te starten tegen overlastgevende huurders. Die veroorzaakten veel overlast aan de TBS-kliniek (die door ons kantoor werd bijgestaan), voornamelijk door troep te gooien op het parkeerterrein dat daardoor onbruikbaar werd, door het parkeerterrein te betreden en door auto’s te beschadigen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de verhuurder een ontruimingsprocedure moest starten tegen haar huurders. Er was nog geen jurisprudentie, waarin de rechter een verhuurder dwingt een ontruimingsprocedure te starten tegen overlastgevende huurders, op vordering van een buurman die zelf geen huurder is van die verhuurder, op de grond dat niet of niet adequaat optreden tegen die huurders een onrechtmatige daad tegen die buurman is. Wie weet gaat deze zaak navolging vinden in 2012.
Eindelijk werd op 1 juli 2011 het energielabel in het woningwaarderingsstelsel ingevoerd. Het is ingewikkelde materie die elke verhuurder dwingt zijn woningbestand grondig door te lopen op de “puntenstand” van zijn woningen en op de mogelijkheden om te investeren in de energieprestatie van die woningen.
Verder heeft de vastgoedsectie van Unger Hielkema in juni 2011 weer haar vastgoedseminars georganiseerd. Onderwerpen waren de (bovengenoemde) Poolse Kwestie, het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, overlast en de invoering van het energielabel en de “Donnerpunten”. De seminars, twee in totaal, waren zoals altijd, goed bezocht.
Najaar/winter 2011
Op 1 oktober 2011 heeft minister Donner “zijn” extra punten alsnog ingevoerd en beperkt tot alleen de zogenaamde schaarstegebieden. Dat zijn de gemeenten waarin volgens het kabinet een tekort aan goedkope woonruimte is. Daar krijgen alle huurwoningen er 15 extra woningwaarderingspunten bij. En aan woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 2900 per vierkante meter (bijvoorbeeld de meeste woningen binnen de ring van Amsterdam) werden zelfs 25 extra punten toegekend. De scherpe kantjes van deze nieuwe regeling zijn er in zoverre vanaf dat de huur voor zittende huurders niet extra kan worden verhoogd. Huurverhogingen blijven voorlopig nog inflatievolgend. Bij nieuwe verhuringen kan de huur wel flink worden verhoogd. Veel woningen zullen zelfs geliberaliseerd kunnen worden. De doorstroming zat al flink in het slop, maar dat wordt waarschijnlijk nog erger. Huurders zullen nu nog minder snel verhuizen, omdat zij voor hun nieuwe woning vaak een veel hogere huur moeten betalen.
De vastgoedsectie heeft begin december 2011 een themabijeenkomst georganiseerd over de ingrijpende wijzigingen van het woningwaarderingstelsel (energielabel en “Donnerpunten”). Op deze bijeenkomst werden zowel de juridische aspecten van de wijzigingen belicht (door Huib Hielkema) als de bouwkundige aspecten (door Henk Keemink, van Keemink, Vastgoedbeheer).
Op de valreep, rond kerst, publiceerde het kabinet een nieuw wetsvoorstel: een extra huurverhoging van maximaal 5% bij inkomens boven € 43.000 per jaar. Deze maatregel tegen scheefwonen stond al in het regeerakkoord.
Tot slot heeft Huib Hielkema voor de Academie van de Rechtspraktijk in november 2011 een zogenaamd webinar verzorgd over de actualiteiten in het huurrecht. Een webinar is een nieuwe manier van cursus geven, waarbij cursisten de cursus online achter hun bureau kunnen volgen. Via een webcam kan de docent worden gevolgd en er kunnen per e-mail vragen worden gesteld.
2012
In 2012 zal de door de vastgoedsectie bewerkte tweede druk van het Boek Burenoverlast verschijnen. De tweede druk zal een update en aanvullingen bevatten met uitspraken en ontwikkelingen op het gebied van burenoverlast.
Verder zullen er in 2012 ongetwijfeld ontwikkelingen zijn in de Poolse kwestie-zaken.
Tot slot is Unger Hielkema advocaten van plan in 2012 voor het eerst een video nieuwsbrief uit te brengen, waarin actuele ontwikkelingen op een geheel andere manier dan u van ons gewend bent gepresenteerd zullen worden. We zijn nog volop bezig met de ontwikkeling en voorbereiding daarvan.
Wij houden u op de hoogte!
* Voor de tekst van de klacht bij het Hof verwijzen wij u naar de link http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/files/evrm/fairhuur-klacht-bij-evrm.pdf