Het kabinet had het in haar regeerakkoord al aangekondigd: huurders met een inkomen van meer dan € 43.000,-- per jaar krijgen een extra huurverhoging van maximaal 5%. Deze huurverhoging komt bovenop de normale huurverhoging die gelijk is aan het inflatiepercentage. Onlangs is eindelijk, na advisering door de Raad van State, het wetsontwerp vrijgegeven.
Het is interessante materie, onder andere omdat nog niet bekend was hoe de verhuurder erachter kan komen dat hij een extra huurverhoging kan vragen. Hij moet daar immers het inkomen van de huurder voor weten. Het wetsontwerp geeft duidelijkheid.
Achtergronden van het wetsontwerp.
Doel van het wetsontwerp is de bevordering van de doorstroming. Anders gezegd: de bestrijding van het scheefwonen. De minister stelt vast dat er aan de ene kant een grote vraag is naar betaalbare huurwoningen, terwijl er in principe meer dan voldoende woningen zijn om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Huurders met een hoger inkomen blijven wonen in hun goedkope huurwoning omdat de markt kennelijk onvoldoende prikkels geeft te verhuizen. De minister zegt het zo: “De verbetering in kwaliteit weegt kennelijk niet op tegen het prijsverschil”. De minister hoopt dat, door een extra huurverhoging mogelijk te maken voor mensen met een hoger inkomen, de huurwoningmarkt beter functioneert, doordat mensen met een hoger inkomen doorstromen naar duurdere woonruimte (koop of huur) en daardoor meer goedkope huurwoningen beschikbaar komen voor de lagere inkomensgroepen. Besluit een huurder de extra huurverhoging voor lief te nemen en dus niet door te stromen, dan betekent dit volgens de minister in elk geval dat de inkomsten van de verhuurder groter worden, waardoor het investeren in woningen aantrekkelijker wordt.
Maximaal 5%
De regeling geldt voor de gehele woningmarkt, dus voor woningcorporaties en voor particuliere verhuurders. Zij zijn uiteraard niet verplicht de extra huurverhoging toe te passen. Bovendien gaat het om een maximum van 5%. De regeling is wat dat betreft nog niet helemaal uitgewerkt. Wij verwachten dat er een staffel zal komen tussen de hoogte van het inkomen en de maximale huurverhoging. Bovendien mag de nieuwe huurprijs niet uitstijgen boven de wettelijke maximale huurprijs. In schaarstegebieden is die maximale huurprijs sinds 1 oktober 2011 natuurlijk wel aanzienlijk toegenomen als gevolg van de extra “Donnerpunten”. Zie onze vorige nieuwsbrief.
Inkomensgrens.
De minister heeft gekozen voor een inkomensgrens van € 43.000,--, omdat deze huurders ruimere mogelijkheden hebben in de koopsector en dus daadwerkelijk kunnen doorstromen. Het gaat om een groep van 420.000 huurders op in totaal 2,6 miljoen sociale huurwoningen. In potentie gaat het dus om een grote hoeveelheid woningen die vrij zouden kunnen komen voor de lagere inkomensgroepen. Of een extra huurverhoging van maximaal 5% daarvoor genoeg is, is natuurlijk nog maar de vraag. Los daarvan is het ook nog maar de vraag of huurders in deze onzekere tijden bereid zijn hun huurwoning te verruilen voor een koopwoning. En zij die wel willen kopen, kunnen misschien niet altijd een hypotheek krijgen. De banken hebben hun beleid immers flink aangescherpt.
Toetsing van het inkomen door de verhuurder.
De verhuurder hoeft niet het precieze inkomen van de huurder te weten. Hij hoeft alleen maar te weten of dat onder of boven € 43.000,-- ligt. De wetgever heeft daar een ingenieus systeem voor bedacht. Verhuurders kunnen op basis van het noemen van een bepaald adres kosteloos van de belastingdienst een verklaring verkrijgen of, kort gezegd, op dat adres naar verwachting sprake is van een gezamenlijk fiscaal jaarinkomen dat onder of boven de € 43.000,-- ligt. Indien er geen inkomensgegevens beschikbaar zijn zal de belastingdienst dat ook laten weten. Het gaat om het zogenaamde huishoudinkomen. Dat is het inkomen van de huurder en de overige bewoners op hetzelfde adres. Het lijkt erop dat bijvoorbeeld ook het inkomen van eventuele onderhuurders meetelt.
De verhuurder mag de gegevens van de belastingdienst alleen gebruiken voor de extra huurverhoging. Ander gebruik is hem verboden. Het wetsontwerp besteedt veel aandacht aan de privacyaspecten hiervan en komt tot de conclusie dat de nieuwe regeling niet in strijd is met de privacyregelgeving.
Bezwaar van de huurder.
Indien de huurder tegen de huurverhoging bezwaar maakt omdat hij stelt dat het huishoudinkomen lager is dan € 43.000,--, dient hij gegevens van dat inkomen over te leggen. In dat geval krijgt de verhuurder dus wel gedetailleerde gegevens van het huishoudinkomen van de huurder.
Indien de belastingdienst heeft verklaard onvoldoende gegevens te hebben over het huishoudinkomen, kan de verhuurder de huurder uit de tent lokken door een extra huurverhoging aan te zeggen. Het is zelfs de enige manier om in dat geval te komen tot een extra huurverhoging.
Kritiek van de Raad van State.
De Raad van State overweegt dat de woningmarkt (koop- en huurwoningen) niet goed functioneert als gevolg van overheidsingrijpen. Scheefwonen is daar één van de gevolgen van, maar er zijn andere problemen in de woningmarkt die ook aangepakt moeten worden. Alleen het aanpakken van scheefwonen is niet voldoende om de structurele problemen van de woningmarkt op te lossen volgens de Raad van State. De Raad van State mist daarom een analyse van het disfunctioneren van de woningmarkt en acht dit noodzakelijk om te komen tot een evenwichtige oplossing voor het scheefwonen. De Raad van State acht de Woonvisie op de woningmarkt die minister Donner in oktober 2011 heeft gepresenteerd daartoe ook niet voldoende.
De Raad van State verwacht dat deze maatregel niet leidt tot een grotere doorstroming, zeker niet in schaarsteregio’s, omdat de huurprijzen van vergelijkbare woningen door de “Donnerpunten” een stuk hoger liggen. Daarnaast heeft de Raad van State opmerkingen over de gekozen inkomensgrens, het huishoudinkomen en de privacyaspecten.
Onze visie
Wij kunnen ons vinden in de kritiek van de Raad van State. De woningmarkt functioneert al jaren van geen kant als gevolg van allerlei overheidsmaatregelen. Een fundamentele analyse van de woningmarkt is noodzakelijk om tot de noodzakelijke fundamentele aanpak daarvan (koop en huur) te komen. De hypotheekrenteaftrek zorgt voor kunstmatig hoge koopprijzen en de huurregulering zorgt voor kunstmatig lage huurprijzen. Het leidt tot het vastlopen van de woningmarkt. Huurders blijven zitten waar ze zitten, zeker als ze al lang in hun woning wonen, omdat ze zeker weten dat ze veel meer moeten betalen als ze gaan verhuizen. Dat de invloed van de overheid drastisch moet verminderen staat voor velen als een paal boven water. Maar dat raakt wel heilige huisjes: die van de hypotheekrenteaftrek van politiek rechts en die van de huurregulering van politiek links. Die twee machtsblokken houden elkaar al jaren in gijzeling, zodat er maar niets verandert, terwijl de woningmarkt wel steeds verder in het slop raakt. Dit is de eerste regering, sinds oud-Minister Sibylla Dekker in 2007, die begint te erkennen dat er iets mis is, maar door te stappen durft zij niet. Je komt er niet door alleen de huur een beetje extra verhogen voor rijkere huurders. De gehele huurregulering moet tegen het licht worden gehouden, terwijl tegelijkertijd de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit zal moeten worden aangepakt.